Заниженная и полная стоимость в ДКП: риски для покупателя и продавца в 2023 году

Один из наиболее распространенных инструментов для совершения сделок с недвижимостью является договор купли-продажи (ДКП). В нем указываются основные условия сделки и, в частности, стоимость объекта. Однако, несмотря на то что заключение ДКП является важным этапом процесса сделки, многие стороны не всегда в полной мере осознают возможные риски, связанные с некорректным указанием стоимости в документе.

Приведем в пример ситуацию, когда стоимость объекта намеренно занижена в ДКП. Покупатель и продавец, согласившись на эту меру, надеются уменьшить налог на прибыль или подоходный налог, который подлежит уплате при продаже недвижимости. Однако, следует учитывать, что такая практика является нарушением норм закона и может повлечь за собой негативные последствия для обеих сторон.

Согласно ст. 173 Налогового кодекса РФ, при передаче права собственности на недвижимое имущество стоимость такого имущества определяется по договоренности сторон или в соответствии с рыночной ценой, установленной органом государственной власти. В случае обнаружения факта заниженной стоимости в ДКП, налоговыми органами будет произведен перерасчет налоговых обязательств и возможна привлечение к административной ответственности.

Значимость правильного указания стоимости объекта в ДКП необходимо учитывать как для продавца, так и для покупателя. В случае скрытого соглашения об уменьшении стоимости, покупатель может быть лишен гарантии получения объекта недвижимости, соответствующего заявленному качеству и параметрам. В свою очередь, продавец может оказаться в более невыгодном положении при осуществлении долевого участия в строительстве, так как размер его части в доле будет определен исходя из указанной стоимости объекта.

ДКП: Заниженная и полная стоимость – риски и последствия

Согласно статье 550 Гражданского кодекса РФ, стоимость объекта сделки должна быть определена сторонами в свободном согласии. Однако, если стороны договора сами задают заниженную стоимость в целях уклонения от налоговых обязательств или иных целей, это может привести к различным последствиям.

Для продавца:

Нарушение налогового законодательства: заниженная стоимость может стать основанием для налоговых органов начислить налоги с продавца с учетом более высокой рыночной стоимости;
Потеря прибыли: продажа объекта ниже рыночной цены может привести к упущенной прибыли, особенно в случае быстрой реализации и дальнейшего роста стоимости объекта.

Для покупателя:

Утеря доверия: при определении стоимости недвижимости ниже реальной, покупатель может потерять доверие к продавцу и подвергнуться риску при последующих сделках;
Увеличение расходов: если заниженная стоимость была использована для вычисления налогов или страховых взносов, покупатель может быть обязан доплатить недостающие суммы, включая пеню и штрафные санкции;
Судебные издержки: при возникновении споров о стоимости объекта сделки, покупатель может столкнуться с необходимостью обращения в суд и связанными с этим затратами на адвокатские услуги и государственную пошлину.

Таким образом, заниженная или недостоверная стоимость объекта в ДКП может привести к серьезным последствиям для обеих сторон сделки. При заключении договора купли-продажи рекомендуется основываться на реальной рыночной стоимости объекта и внимательно изучать все нормы закона, чтобы избежать рисков и последствий, связанных с недобросовестными действиями продавца или покупателя.

Заниженная стоимость в Договоре купли-продажи

При заключении Договора купли-продажи недвижимости особое внимание следует уделить указанию стоимости объекта в документе. Занижение стоимости в Договоре может иметь негативные последствия для обеих сторон сделки. Рассмотрим основные риски, связанные с заниженной стоимостью.

Оформление договора с налоговыми последствиями.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ сделка купли-продажи недвижимости облагается налогом в размере 13% от стоимости объекта. Если стоимость указана заниженной, то продавец может быть подвержен обязательствам по уплате налога, даже если по факту продажа осуществлялась по более высокой цене. Кроме того, покупатель может столкнуться с проблемами при попытке установить право собственности на объект.
Риски в отношениях с третьими лицами.

Низкая стоимость в Договоре может привести к проблемам с заявлениями третьих лиц, например, с равноправными собственниками других квартир в многоквартирном доме или собственниками соседних участков земли. В случае спора такие лица могут ссылаться на заниженную цену и предъявить требования к новому покупателю.

Риски и последствия для покупателя

При покупке недвижимости по договору купли-продажи (ДКП) с заниженной или полной стоимостью существуют риски и последствия для покупателя, которые могут возникнуть в результате такой сделки. Ниже перечислены наиболее значительные риски и последствия для покупателя:

Уплата налогов: В случае заниженной стоимости недвижимости в ДКП покупатель может столкнуться с необходимостью дополнительной уплаты налогов. Согласно статье 40.3 Налогового кодекса РФ, при регистрации выписки из ЕГРП, налоговые органы могут применить справедливую стоимость объекта недвижимости для определения налоговой базы. Если справедливую стоимость установят выше заниженной стоимости указанной в ДКП, покупатель будет обязан доплатить налоговую разницу.
Ущерб при последующей продаже: Покупатель, приобретший недвижимость по заниженной стоимости, может столкнуться с большими трудностями при последующей продаже объекта. Если в будущем покупатель захочет продать недвижимость, к примеру, по рыночной стоимости, потенциальные покупатели и банки, предоставляющие ипотеку, могут заподозрить возможные нарушения в Законе «О земле» или Законе о налогообложении недвижимости и рассматривать сделку с подозрением и осторожностью, что может значительно затруднить продажу.
Отсутствие права собственности: В случае заниженной стоимости, продавец может попытаться сохранить преимущества неопределенной (неотмененной) и неоформленной сделки, например возможностью продать недвижимость другому лицу или зарегистрировать право собственности в будущем. Покупатель может остаться без права собственности на объект недвижимости, потеряв средства и рискуя быть выселенным.

Имейте в виду, что перечисленные риски и последствия для покупателя не являются исчерпывающими и могут различаться в каждом конкретном случае. Всегда рекомендуется обратиться за юридической консультацией перед заключением ДКП с заниженной или полной стоимостью, чтобы минимизировать риски и обеспечить защиту своих интересов. Также следует аккуратно проверить документы и проверить стоимость недвижимости, провести оценку собственности, чтобы избежать негативных последствий в будущем.

Риски и последствия для продавца

При совершении сделки купли-продажи автомобиля, продавец также может столкнуться с рисками и последствиями, связанными с заниженной и полной стоимостью в договоре купли-продажи. Неотдебиторизованные затраты, выставленные по договоренности, не будут налоговым способом.

Продавец автомобиля может столкнуться с следующими рисками и последствиями:

Риск потери прибыли: Заниженная стоимость в договоре купли-продажи может привести к тому, что продавец потеряет возможность получить обоснованную прибыль от продажи автомобиля.
Риск несоответствия ожиданиям: Если продавец устанавливает заниженную стоимость, это может вызвать недовольство покупателя, который ожидал приобрести автомобиль за более выгодную цену. Покупатель может обратиться с претензией или даже подать иск в суд.
Потеря репутации: Если продавец устанавливает заниженную стоимость или предоставляет заведомо неверные данные о состоянии автомобиля, это может негативно повлиять на его репутацию и привести к потере доверия со стороны потенциальных покупателей.
Юридические последствия: Если продавец установит заведомо низкую стоимость автомобиля или предоставит заведомо ложные данные, он может быть привлечен к ответственности в соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает возможность признания договора купли-продажи недействительным.

Способы определения полной стоимости недвижимости

Сравнительный анализ стоимости: По этому способу стоимость недвижимости определяется путем сравнения с аналогичными объектами на рынке. Стоимость сопоставляемых объектов должна быть определена на основе фактических сделок или оценки квалифицированным оценщиком. Этот способ основан на принципе свободного рынка и учитывает актуальные условия и спрос на недвижимость.
Затратный подход: При использовании этого способа стоимость недвижимости определяется на основе затрат, понесенных на ее возведение или восстановление. В стоимость включаются затраты на землю, строительные материалы, трудозатраты и другие расходы, необходимые для возведения или восстановления недвижимости. Этот способ особенно применим для новостроек и недвижимости, требующей капитального ремонта.
Доходный подход: При этом способе стоимость недвижимости определяется на основе доходности, которую она может приносить владельцу. Стоимость рассчитывается исходя из будущих доходов, получаемых от недвижимости, и учитывает текущую рыночную ставку доходности. Данный подход особенно эффективен при оценке коммерческой недвижимости, которая предназначена для сдачи в аренду или коммерческой деятельности.

В зависимости от конкретных обстоятельств и свойств недвижимости, при определении полной стоимости могут использоваться один или несколько из перечисленных способов. Законодательство не предусматривает обязательного применения какого-либо одного способа определения стоимости, но требует чтобы стоимость была определена объективным способом на основе имеющейся информации о недвижимости и рыночных условиях.

Преимущества указания полной стоимости в ДКП

Приведем преимущества указания полной стоимости в ДКП:

Защита интересов покупателя: Указание полной стоимости в ДКП позволяет покупателю иметь четкое представление о сумме, которую он должен будет заплатить за приобретаемое имущество. Это исключает возможность для продавца занижать стоимость в договоре с целью уклонения от уплаты налогов или других обязательных платежей.
Подтверждение полной стоимости при необходимости: Указание полной стоимости в ДКП позволяет покупателю иметь документальное подтверждение стоимости при необходимости, например, для получения кредита в банке или в случаях разрешения споров и судебных разбирательств.
Усиление юридической защиты: При возникновении споров по ДКП, указание полной стоимости в документе позволяет покупателю обратиться в суд и доказать недобросовестность продавца или проведение мошеннических действий в случае заниженной стоимости.