С 1 января 2021 года вступили в силу новые правила оценки кадастровой стоимости недвижимости. Эти изменения коснулись всех собственников жилых, коммерческих и арендуемых объектов недвижимости. Важно понимать, что кадастровая стоимость является основой для исчисления налогов и сборов, а также для регулирования отношений между собственниками и государством.
Согласно новым правилам оценки, кадастровую стоимость объектов недвижимости определяют с учетом рыночной стоимости, а также с учетом особых характеристик и условий пользования объектом. Кроме того, при оценке применяются четкие методы и подходы, которые регламентируются в рамках действующих норм и инструкций.
Важно отметить, что правила оценки кадастровой стоимости различаются в зависимости от типа объекта недвижимости. Например, для жилых помещений учитываются параметры, такие как площадь, состояние недвижимости, наличие улучшений и технических коммуникаций. Для коммерческой недвижимости, в свою очередь, на первый план выходят такие параметры, как расположение, год постройки, архитектурные особенности и потенциал для коммерческого использования.
Обзор правил оценки кадастровой стоимости недвижимости
Основные правила оценки
- Оценка проводится с учетом рыночной стоимости объекта недвижимости, что позволяет получить объективную оценку его стоимости;
- В оценке учитываются особые характеристики объекта недвижимости, его местоположение, инфраструктура и другие факторы, влияющие на его стоимость;
- Оценка проводится с использованием стандартизированных методов, таких как сравнительный, доходный и затратный метод;
- Оценщики, осуществляющие оценку, должны соответствовать определенным требованиям в области образования, профессиональной подготовки и опыта работы;
- Оценка кадастровой стоимости должна быть произведена с использованием правовой и информационной базы, предоставленной государственными органами;
- Процесс оценки должен быть подкреплен документацией, содержащей информацию об оцениваемом объекте, методах оценки, примененных данных и заключении о кадастровой стоимости.
Порядок проведения оценочных работ
В соответствии с Федеральным законом об оценке кадастровой стоимости, оценочные работы выполняются оценщиками, зарегистрированными в государственном реестре и имеющими соответствующие полномочия. Для проведения оценки заявителю необходимо подать заявление и предоставить необходимые документы, а также уплатить государственную пошлину.
| Документы, необходимые для оценки: | Обязательные документы | Возможные дополнительные документы |
|---|---|---|
| Правоустанавливающие документы на недвижимость | Паспорт объекта недвижимости | Технические планы, арендные договоры |
| Данные о разрешенном использовании объекта | Договор купли-продажи или договор аренды | Справки о земельном участке |
| Документы, подтверждающие особые характеристики недвижимости | Свидетельство о праве собственности | Технические паспорта, планы, фотографии |
После проведения оценки и составления заключения о кадастровой стоимости, заявитель получает уведомление о результате оценки. В случае несогласия с результатами оценки, заявитель имеет право обжаловать решение в установленном порядке.
История развития правил оценки кадастровой стоимости
В 2013 году был принят новый Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот закон устанавливает обязательность проведения оценки кадастровой стоимости недвижимости. Проведение оценки осуществляется в соответствии с Порядком определения кадастровой стоимости, утвержденным Правительством Российской Федерации.
С 1 января 2015 года вступили в силу новые правила определения кадастровой стоимости недвижимости. Основными изменениями стали:
- Установление обязательности проведения оценки кадастровой стоимости при регистрации права на недвижимость.
- Усиление требований к оценщикам, проводящим оценку кадастровой стоимости. Требуется наличие соответствующей квалификации и лицензии на оценочную деятельность.
- Расширение перечня методов оценки, которые могут использоваться при определении кадастровой стоимости.
Таким образом, с течением времени правила определения кадастровой стоимости недвижимости постоянно совершенствуются и обновляются в соответствии с требованиями законодательства и развитием оценочной практики.
Актуальность новых правил оценки кадастровой стоимости
Ключевыми изменениями в правилах оценки кадастровой стоимости стали:
- Новые методики оценки, основанные на сравнительном анализе аналогичных объектов, а не только на доходном подходе и стоимостной аппаратуре.
- Установление специальных требований к лицам, осуществляющим оценку кадастровой стоимости, и их обязанности.
Новые правила оценки кадастровой стоимости затрагивают как граждан, имеющих недвижимое имущество, так и предприятия и организации, обладающие коммерческими объектами. Важно отметить, что вступление в силу новых правил приведет к необходимости пересмотра и пересчета кадастровой стоимости для всех объектов недвижимости.
| Дата вступления в силу | Субъекты, к которым применяются новые правила |
|---|---|
| 1 января 2017 г. | Государственные, муниципальные и государственные унитарные предприятия |
| 1 июля 2017 г. | Арендаторы земельных участков |
| 1 января 2020 г. | Физические и юридические лица |
В целом, введение новых правил оценки кадастровой стоимости имеет огромное значение для обеспечения прозрачности и объективности процесса оценки недвижимости. Это позволит устранить возможность неправомерного повышения или занижения кадастровой стоимости объектов и обеспечит равные условия для всех субъектов, снизив возможность коррупционных схем и манипуляций с данными оценки.
Основные изменения в правилах оценки кадастровой стоимости
С 2022 года вступили в силу новые правила оценки кадастровой стоимости недвижимости, которые внесли существенные изменения в процесс определения стоимости объектов. Эти изменения были предусмотрены Федеральным законом от 03.07.2019 № 172-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке».
Основные изменения в правилах оценки кадастровой стоимости включают:
- Введение новых способов определения стоимости — вместо рыночной стоимости теперь можно использовать стоимость замены, стоимость воспроизводства и дисконтную стоимость.
- Обновление и уточнение критериев оценки — добавлены новые параметры для определения стоимости, такие как техническое состояние объекта, его функциональная цель, возраст и пр.
- Уточнение порядка проведения оценки — теперь оценка проводится на основе сравнения с аналогичными объектами, накопления стоимости и доходного подхода в зависимости от типа недвижимости.
- Изменение сроков проведения оценки — кадастровая оценка теперь проводится каждые 3 года для граждан и каждый год для юридических лиц.
Эти изменения вызывают необходимость изучить новые правила оценки и привести оценку кадастровой стоимости недвижимости в соответствие с требованиями закона. Юристы могут помочь владельцам недвижимости разобраться с новыми правилами и обеспечить правильное определение стоимости объекта.
Уточнение методик и снижение ошибок оценки
Для достижения более точных результатов оценки и исключения влияния субъективного фактора на процесс оценки, закон предусматривает использование единой методики определения кадастровой стоимости (пункт 4 статьи 2). Однако, для учета специфических особенностей каждого региона и установления объективных значений стоимости, разработаны региональные методики оценки, которые применяются совместно с федеральной методикой (пункт 2 статьи 5).
- Уточнение методик оценки:
- Законодательством установлены технические требования к методике оценки, включающие необходимость учета рыночных условий и других факторов, которые могут влиять на стоимость недвижимости. Это помогает достичь более объективной оценки и учесть все факторы, влияющие на стоимость объекта (пункт 3 статьи 3).
- Эксперты, проводящие оценку, должны обладать достаточными знаниями и опытом в области оценки недвижимости. Помимо этого, для проведения кадастровой оценки привлекаются квалифицированные оценщики и организации, соответствующие требованиям закона (пункты 1 и 2 статьи 8).
- Методика оценки должна быть прозрачной и обеспечивать возможность контроля за процессом проведения оценки. Закон предусматривает участие заинтересованных лиц в проведении оценки и предоставление им возможности ознакомиться с результатами оценки (пункт 2 статьи 11).
Для снижения возможности ошибок при проведении оценки и обеспечения ее объективности, законодательством также установлен ряд требований и принципов:
- Снижение ошибок оценки:
- Оценка проводится на основе сравнения с аналогичными объектами недвижимости по группам качества, их окрестностью и другими характеристиками (пункт 1 статьи 4).
- Оценка должна быть составлена с учетом изменения рыночной стоимости объектов недвижимости с момента предыдущей оценки (пункт 2 статьи 7).
- При проведении оценки необходимо учитывать все доступные и достоверные данные о рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе информацию о сделках по аналогичным объектам, сведения о рыночных индикаторах и другие источники информации (пункт 2 статьи 9).
- Оценка должна быть проведена на основе профессионального суждения оценщика, основанного на систематических и последовательных методологических подходах (пункт 1 статьи 10).
Влияние новых правил на собственников недвижимости
Введение новых правил оценки кадастровой стоимости недвижимости существенно повлияло на собственников данного имущества. Основными изменениями в данной сфере стали:
- Установление более четких критериев оценки стоимости недвижимости. Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в качестве таких критериев рассматриваются характеристики объекта, его местоположение, уровень развития инфраструктуры, а также рыночные условия;
- Изменение порядка учета технических характеристик и индивидуальных особенностей недвижимости. В соответствии с пунктом 2 статьи 11 вышеуказанного закона, оценщики при определении кадастровой стоимости должны учитывать параметры, которые как меняют, так и не изменяют стоимость объекта недвижимости;
- Обязательное проведение кадастровой оценки для определения стоимости каждого объекта недвижимости в отдельности, установленное пунктом 4 статьи 16 указанного Федерального закона. Данное требование направлено на предотвращение возможности искажения целостной картины оценки стоимости имущества;
- Установление сроков проведения кадастровой оценки. Согласно пункту 2 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», проведение кадастровой оценки должно быть завершено в течение двух месяцев со дня получения заявления от собственника.
Таким образом, новые правила оценки кадастровой стоимости недвижимости вносят определенные изменения и требования для собственников данного имущества. Это обязывает собственников ознакомиться с новыми нормативными актами и в случае необходимости произвести дополнительные расчеты стоимости своей недвижимости в соответствии с установленными правилами.